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          一、基準(zhǔn)地價(jià)更新的依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)定期確定并公布”以及《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》（粵國(guó)土資利用發(fā)〔2018〕8號(hào)）“全面建立基準(zhǔn)地價(jià)體系，并結(jié)合市場(chǎng)變化情況，每2-3年更新一次”的規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)更新是政府部門一項(xiàng)常規(guī)性工作。自2008年以來(lái)，陸河縣已先后實(shí)施了3次基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)更新工作已逐漸納入制度化、規(guī)范化軌道。

二、基準(zhǔn)地價(jià)概念

基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，于某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。它包含土地取得費(fèi)（征地或拆遷的費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)）、土地開發(fā)費(fèi)和土地有償使用費(fèi)。基準(zhǔn)地價(jià)作為正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況下的土地價(jià)格，反映土地市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)的整體變化趨勢(shì)，是國(guó)土資源管理形勢(shì)分析的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的重要手段之一。

三、本次基準(zhǔn)地價(jià)編制的技術(shù)路線

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014），定級(jí)部分以“三調(diào)”數(shù)據(jù)為底圖，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法劃分商服、住宅、工業(yè)、公共關(guān)于與公共服務(wù)用地和公用設(shè)施用地五個(gè)用途土地級(jí)別；基準(zhǔn)地價(jià)部分以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，選擇具有代表性的樣點(diǎn)，通過(guò)各用地類型對(duì)應(yīng)的評(píng)估方法測(cè)算地價(jià)，根據(jù)樣點(diǎn)分布情況，級(jí)別地價(jià)的測(cè)算通過(guò)統(tǒng)計(jì)其范圍內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該級(jí)別的平均地價(jià)。

整個(gè)工作思路可概括為：采集和整理資料→土地分類定級(jí)→劃分商服、住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)用地、公用設(shè)施用地土地級(jí)別→篩選地價(jià)樣點(diǎn)→測(cè)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)→編制地價(jià)修正體系→編制成果→成果意見征詢→成果聽證→成果專家評(píng)審驗(yàn)收→成果提交。

四、本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新內(nèi)容

1、調(diào)整估價(jià)期日

上一輪估價(jià)期日為：2018年12月1日；

本輪更新估價(jià)期日為：2022年7月1日。

2、調(diào)整級(jí)別范圍

上一輪基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估面積約66.97平方公里；

本輪更新評(píng)估面積約99.83平方公里。

3、地類用途由原本的商服用地、住宅用地、工業(yè)用地和公共服務(wù)用地四大類調(diào)整為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地和公用設(shè)施用地五大類。

五、本次基準(zhǔn)地價(jià)成果重要調(diào)整內(nèi)容

全縣規(guī)劃建成區(qū)平均地價(jià)水平為：

商服用地：513元/平方米（地面地價(jià)，容積率2.0）

住宅用地：539元/平方米（地面地價(jià)，容積率2.5）

工業(yè)用地：215元/平方米（地面地價(jià)，容積率1.5）

公共管理與公共服務(wù)用地：232元/平方米（地面地價(jià)，容積率1.0）；

公用設(shè)施用地：224元/平方米（地面地價(jià)，容積率1.0）。

六、基準(zhǔn)地價(jià)成果的應(yīng)用

1、為自然資源管理部門出讓土地提供重要的參考依據(jù)

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)文）中明確市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)；《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)[2018]4號(hào)文）則對(duì)出讓土地涉及的評(píng)估需遵循的技術(shù)規(guī)范提出了嚴(yán)格的要求：在土地出讓地價(jià)評(píng)估時(shí)至少應(yīng)采用兩種評(píng)估方法，包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法之一，以及成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法之一。各用途基準(zhǔn)地價(jià)具有較強(qiáng)的操作性，不僅提供了各區(qū)域各用途土地的平均價(jià)，也提供了對(duì)具體宗地評(píng)估的應(yīng)用，既為自然資源管理部門確定標(biāo)定地價(jià)及宗地地價(jià)評(píng)估提供了一種科學(xué)、簡(jiǎn)便易行的測(cè)算方法，為政府出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)確定土地使用權(quán)出讓金提供了科學(xué)依據(jù)。

2、為政府征收土地稅（費(fèi)）提供依據(jù)

土地使用稅、土地增值稅均應(yīng)從價(jià)征收，該次評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)可為其科學(xué)征收提供依據(jù)。土地增值稅的征收，雖然國(guó)家公布了征收細(xì)則，但是各地在執(zhí)行過(guò)程中均遇到了不少阻力,其中一條很重要的原因是細(xì)則中關(guān)于土地增值稅的計(jì)算較為復(fù)雜，一般的稅務(wù)人員或代收的單位操作起來(lái)比較困難，如果城市的各個(gè)區(qū)域有時(shí)效性比較強(qiáng)的基準(zhǔn)地價(jià)體系,以發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的地塊的地價(jià)差額為基數(shù)來(lái)繳納一定比例的增值稅將大大簡(jiǎn)化該稅種的征收難度。在現(xiàn)階段已有征收細(xì)則的情況下，可以在預(yù)征土地增值稅中發(fā)揮一定作用。

3、各部門建立資源共享機(jī)制

房地產(chǎn)的價(jià)格可以看成是土地使用權(quán)價(jià)格和房屋建筑物價(jià)格組成的，因此可以根據(jù)商品房預(yù)售資料以及二手房買賣資料，采用剩余法測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)。其技術(shù)思路是在房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定土地價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)登記中心掌握著大量一手商品房和二手商品房的成交價(jià)格信息，數(shù)據(jù)來(lái)源及時(shí)、詳實(shí)，剔除部分瞞報(bào)（申報(bào)價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格），通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，可以為測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)提供強(qiáng)大的數(shù)據(jù)支撐。隨著房地產(chǎn)交易監(jiān)管力度的加強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心掌握的數(shù)據(jù)質(zhì)量將越來(lái)越好，利用價(jià)值也會(huì)越來(lái)越高。

因此，地價(jià)管理部門有必要加強(qiáng)與房屋管理部門的溝通，并建立地價(jià)與房?jī)r(jià)信息共享平臺(tái)，可以方便兩個(gè)部門及時(shí)掌握土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，也可以為兩個(gè)部門聯(lián)手管理和調(diào)控土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)，為陸河縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展提供保障。最重要的是，可以避免以往基準(zhǔn)地價(jià)更新速度慢，基準(zhǔn)地價(jià)達(dá)不到有效利用的情況發(fā)生。建立起地價(jià)與房?jī)r(jià)信息共享平臺(tái)后，地價(jià)管理部門可以獲得快速更新基準(zhǔn)地價(jià)的大量數(shù)據(jù)支持，從而定期更新基準(zhǔn)地價(jià)，達(dá)到基準(zhǔn)地價(jià)的最有效利用。

4、建立地價(jià)管理與城市規(guī)劃的互動(dòng)機(jī)制

基準(zhǔn)地價(jià)與城市國(guó)土空間規(guī)劃聯(lián)系緊密。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和更新工作需要以規(guī)劃為基礎(chǔ)實(shí)施，其應(yīng)用效果反過(guò)來(lái)也會(huì)對(duì)城市土地利用結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。由于區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)體系劃分較為細(xì)致，對(duì)市場(chǎng)變化的反映效率較高，反映出在規(guī)劃指導(dǎo)下土地利用現(xiàn)狀及未來(lái)可能存在的變化，揭示土地利用效益的區(qū)域差異，從而促使規(guī)劃的編制更科學(xué)，更符合合理安排用地、實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化土地利用的目標(biāo)。從這一角度出發(fā)，在取得區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)體系成果后，由于評(píng)價(jià)單元的細(xì)化和市場(chǎng)反映能力、效率的提高，為基準(zhǔn)地價(jià)成果在應(yīng)用過(guò)程中及時(shí)反映規(guī)劃因素對(duì)城市各區(qū)域土地價(jià)格的影響，以及通過(guò)地價(jià)體系應(yīng)用效果直接反饋規(guī)劃實(shí)施效果，從而為建立地價(jià)管理與規(guī)劃之間的互動(dòng)機(jī)制提供了可能。而該機(jī)制的建立，也將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)的完善，促進(jìn)地價(jià)管理工作不斷走向科學(xué)化和現(xiàn)代化。

5、建立資料的定期收集和維護(hù)制度，實(shí)現(xiàn)工作規(guī)范化和制度化

基準(zhǔn)地價(jià)體系及其成果的有效應(yīng)用，需要建立在規(guī)范、有效的調(diào)查、收集和整理地價(jià)基礎(chǔ)資料之上。只有使日常地價(jià)甚至房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息資料的收集與分析工作形成經(jīng)常化、制度化的良好工作格局，才能夠最大限度地發(fā)揮基準(zhǔn)地價(jià)體系及信息系統(tǒng)自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，為地價(jià)管理的各項(xiàng)工作提供現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)且科學(xué)客觀的決策素材，同時(shí)也能夠?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)的動(dòng)態(tài)更新與調(diào)整打下良好的基礎(chǔ)。

6、基準(zhǔn)地價(jià)與陸河縣國(guó)有建設(shè)用地資源資產(chǎn)清查的參考銜接

自2019年全國(guó)開始開展國(guó)有土地資源資產(chǎn)核算工作以來(lái)，就與基準(zhǔn)地價(jià)密不可分，國(guó)有土地資源資產(chǎn)核算的宏觀尺度的價(jià)值量核算方法之一為基準(zhǔn)地價(jià)核算法，采用實(shí)物量乘以各用途各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)（地面地價(jià)）的方法，測(cè)算核算單元內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)綜合值，得到對(duì)應(yīng)用途的價(jià)值量。而自2021年廣東省全民所有自然資源資產(chǎn)清查試點(diǎn)工作開展后，依舊依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)等公示地價(jià)估算價(jià)值量及建立價(jià)格體系，基準(zhǔn)地價(jià)與自然資源資產(chǎn)清查建立起有效的價(jià)值銜接。未來(lái)的資產(chǎn)清查工作將繼續(xù)參照基準(zhǔn)地價(jià)等公示地價(jià)建立統(tǒng)一的自然資源資產(chǎn)清查價(jià)格體系及地價(jià)管理聯(lián)動(dòng)體系，確保國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)能在國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，提供價(jià)值依據(jù)，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。