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　　昨日（7月29日）《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案修改稿）》（以下簡稱《條例》）提請省人大常委會審議，住改商、房中房可能被明令禁止！此外，《條例》還對業(yè)主大會、維修基金、前期物管費(fèi)等熱點(diǎn)問題都作了明確規(guī)定。

　　早在2006年，《條例》草案就提交省人大常委會進(jìn)行了第一次審議，但當(dāng)時(shí)《物權(quán)法》尚未出臺，為保持和維護(hù)法制統(tǒng)一，草案被暫時(shí)擱置，等待國家的物權(quán)法正式通過后再重新審議。昨日“重出江湖”，其中不少條款的修訂就是為了跟物權(quán)法保持一致。

　　根據(jù)《條例》，理發(fā)店、美容院深“藏”住宅小區(qū)內(nèi)，這樣的“住改商”有可能被叫停。草案規(guī)定，即使是業(yè)主，也不能擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；另外，也不能將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方。所以，一些業(yè)主亂改“房中房”出租盈利的行為，在以前難以查處，而如今《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》一旦通過，這些行為也將被禁止。

　　隨著有車一族的日益增加，有些小區(qū)的車庫、車位成了稀缺資源。《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位出售、出租時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售、出租給本區(qū)域業(yè)主。建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月。

　　條例解讀：

　　關(guān)于業(yè)主大會投票權(quán)

　　重大事項(xiàng)須2/3以上業(yè)主同意

　　現(xiàn)行條例：業(yè)主大會的決定，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意。

　　修訂草案：全部刪除。

　　解讀：關(guān)于召開業(yè)主大會

　　會前15日書面通知全體業(yè)主

　　現(xiàn)行條例：業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。經(jīng)有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會在接到提議后十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)業(yè)主大會。

　　修訂草案：業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)業(yè)主委員會決定，或者20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會會議業(yè)主委員會不組織召開的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。

　　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前將會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。

　　解讀：新草案關(guān)于業(yè)主大會召開的規(guī)定更為明晰，將業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議；會議通知方式、議題公告、召開形式等細(xì)節(jié)都有涉及。

　　關(guān)于前期物管費(fèi)

　　未售物業(yè)由開發(fā)商全額繳納

　　現(xiàn)行條例：物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理、維修費(fèi)用，分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%.

　　修訂草案：物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

　　解讀：這意味著沒有交付業(yè)主的所有空置房，物業(yè)管理費(fèi)照交，而且由開發(fā)商全額繳納。

　　關(guān)于物業(yè)維修資金

　　轉(zhuǎn)讓物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓維修資金

　　現(xiàn)行條例：物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的2%，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會，其所有權(quán)屬全體業(yè)主同共所有。

　　物業(yè)管理維修基金由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立專款賬戶代為管理，不得挪作他用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時(shí)，其費(fèi)用從物業(yè)管理維修基金增值部分中開支。

　　修訂草案：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定繳存住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

　　住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其繳存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。

　　物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得使用專項(xiàng)維修資金。

　　共有物業(yè)的維修費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　解讀：維修基金安不安全一直是業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)，新草案確定了專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督；而且按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

　　對于買賣房產(chǎn)容易出現(xiàn)的維修基金糾紛，草案要求一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。