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          一、基準地價更新的依據

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應定期確定并公布”以及《廣東省國土資源廳關于進一步嚴格規(guī)范基準地價管理的通知》（粵國土資利用發(fā)〔2018〕8號）“全面建立基準地價體系，并結合市場變化情況，每2-3年更新一次”的規(guī)定，基準地價更新是政府部門一項常規(guī)性工作。自2008年以來，陸河縣已先后實施了3次基準地價，基準地價定級更新工作已逐漸納入制度化、規(guī)范化軌道。

二、基準地價概念

基準地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設用地范圍內，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，于某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區(qū)域平均價格。它包含土地取得費（征地或拆遷的費用及相關稅費）、土地開發(fā)費和土地有償使用費。基準地價作為正常的房地產市場供需狀況下的土地價格，反映土地市場在一段時期內的整體變化趨勢，是國土資源管理形勢分析的重要基礎數據，是政府宏觀調控土地市場的重要手段之一。

三、本次基準地價編制的技術路線

根據《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014），定級部分以“三調”數據為底圖，采用多因素綜合評價法劃分商服、住宅、工業(yè)、公共關于與公共服務用地和公用設施用地五個用途土地級別；基準地價部分以土地定級為基礎，選擇具有代表性的樣點，通過各用地類型對應的評估方法測算地價，根據樣點分布情況，級別地價的測算通過統計其范圍內樣點地價的平均值作為該級別的平均地價。

整個工作思路可概括為：采集和整理資料→土地分類定級→劃分商服、住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務用地、公用設施用地土地級別→篩選地價樣點→測算級別基準地價→編制地價修正體系→編制成果→成果意見征詢→成果聽證→成果專家評審驗收→成果提交。

四、本次基準地價成果更新內容

1、調整估價期日

上一輪估價期日為：2018年12月1日；

本輪更新估價期日為：2022年7月1日。

2、調整級別范圍

上一輪基準地價評估面積約66.97平方公里；

本輪更新評估面積約99.83平方公里。

3、地類用途由原本的商服用地、住宅用地、工業(yè)用地和公共服務用地四大類調整為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務用地和公用設施用地五大類。

五、本次基準地價成果重要調整內容

全縣規(guī)劃建成區(qū)平均地價水平為：

商服用地：513元/平方米（地面地價，容積率2.0）

住宅用地：539元/平方米（地面地價，容積率2.5）

工業(yè)用地：215元/平方米（地面地價，容積率1.5）

公共管理與公共服務用地：232元/平方米（地面地價，容積率1.0）；

公用設施用地：224元/平方米（地面地價，容積率1.0）。

六、基準地價成果的應用

1、為自然資源管理部門出讓土地提供重要的參考依據

《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部令第39號文）中明確市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定標底或者底價；《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》（國土資廳發(fā)[2018]4號文）則對出讓土地涉及的評估需遵循的技術規(guī)范提出了嚴格的要求：在土地出讓地價評估時至少應采用兩種評估方法，包括收益還原法、市場比較法、剩余法之一，以及成本逼近法、公示地價系數修正法之一。各用途基準地價具有較強的操作性，不僅提供了各區(qū)域各用途土地的平均價，也提供了對具體宗地評估的應用，既為自然資源管理部門確定標定地價及宗地地價評估提供了一種科學、簡便易行的測算方法，為政府出讓國有建設用地使用權時確定土地使用權出讓金提供了科學依據。

2、為政府征收土地稅（費）提供依據

土地使用稅、土地增值稅均應從價征收，該次評估的基準地價可為其科學征收提供依據。土地增值稅的征收，雖然國家公布了征收細則，但是各地在執(zhí)行過程中均遇到了不少阻力,其中一條很重要的原因是細則中關于土地增值稅的計算較為復雜，一般的稅務人員或代收的單位操作起來比較困難，如果城市的各個區(qū)域有時效性比較強的基準地價體系,以發(fā)生轉讓行為的地塊的地價差額為基數來繳納一定比例的增值稅將大大簡化該稅種的征收難度。在現階段已有征收細則的情況下，可以在預征土地增值稅中發(fā)揮一定作用。

3、各部門建立資源共享機制

房地產的價格可以看成是土地使用權價格和房屋建筑物價格組成的，因此可以根據商品房預售資料以及二手房買賣資料，采用剩余法測算樣點地價。其技術思路是在房地產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費用、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定土地價格。不動產登記中心掌握著大量一手商品房和二手商品房的成交價格信息，數據來源及時、詳實，剔除部分瞞報（申報價格低于實際成交價格），通過統計分析，可以為測算樣點地價提供強大的數據支撐。隨著房地產交易監(jiān)管力度的加強，不動產登記中心掌握的數據質量將越來越好，利用價值也會越來越高。

因此，地價管理部門有必要加強與房屋管理部門的溝通，并建立地價與房價信息共享平臺，可以方便兩個部門及時掌握土地、房地產市場動態(tài)，也可以為兩個部門聯手管理和調控土地、房地產市場服務，為陸河縣房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展提供保障。最重要的是，可以避免以往基準地價更新速度慢，基準地價達不到有效利用的情況發(fā)生。建立起地價與房價信息共享平臺后，地價管理部門可以獲得快速更新基準地價的大量數據支持，從而定期更新基準地價，達到基準地價的最有效利用。

4、建立地價管理與城市規(guī)劃的互動機制

基準地價與城市國土空間規(guī)劃聯系緊密。基準地價評估和更新工作需要以規(guī)劃為基礎實施，其應用效果反過來也會對城市土地利用結構產生深遠影響。由于區(qū)片基準地價體系劃分較為細致，對市場變化的反映效率較高，反映出在規(guī)劃指導下土地利用現狀及未來可能存在的變化，揭示土地利用效益的區(qū)域差異，從而促使規(guī)劃的編制更科學，更符合合理安排用地、實現最優(yōu)化土地利用的目標。從這一角度出發(fā)，在取得區(qū)片基準地價體系成果后，由于評價單元的細化和市場反映能力、效率的提高，為基準地價成果在應用過程中及時反映規(guī)劃因素對城市各區(qū)域土地價格的影響，以及通過地價體系應用效果直接反饋規(guī)劃實施效果，從而為建立地價管理與規(guī)劃之間的互動機制提供了可能。而該機制的建立，也將會進一步推動基準地價評估技術的完善，促進地價管理工作不斷走向科學化和現代化。

5、建立資料的定期收集和維護制度，實現工作規(guī)范化和制度化

基準地價體系及其成果的有效應用，需要建立在規(guī)范、有效的調查、收集和整理地價基礎資料之上。只有使日常地價甚至房地產市場基礎信息資料的收集與分析工作形成經常化、制度化的良好工作格局，才能夠最大限度地發(fā)揮基準地價體系及信息系統自身的技術優(yōu)勢，為地價管理的各項工作提供現勢性強且科學客觀的決策素材，同時也能夠為基準地價的動態(tài)更新與調整打下良好的基礎。

6、基準地價與陸河縣國有建設用地資源資產清查的參考銜接

自2019年全國開始開展國有土地資源資產核算工作以來，就與基準地價密不可分，國有土地資源資產核算的宏觀尺度的價值量核算方法之一為基準地價核算法，采用實物量乘以各用途各級別的基準地價（地面地價）的方法，測算核算單元內的基準地價綜合值，得到對應用途的價值量。而自2021年廣東省全民所有自然資源資產清查試點工作開展后，依舊依據基準地價等公示地價估算價值量及建立價格體系，基準地價與自然資源資產清查建立起有效的價值銜接。未來的資產清查工作將繼續(xù)參照基準地價等公示地價建立統一的自然資源資產清查價格體系及地價管理聯動體系，確保國有建設用地資產能在國有土地使用權出讓時，提供價值依據，防止國有資產流失。